Contratto di locazione: deposito cauzionale e registrazione

Pubblicato: 2026-10-20

Deposito cauzionale (caparra): importo e restituzione vanno scritti nel contratto; registra l'affitto entro 30 giorni e paga con bonifico.

Risposta in una frase: prima di firmare leggi il contratto e fai scrivere deposito e preavviso di disdetta; dopo la firma registra il contratto entro 30 giorni e paga con bonifico conservando le ricevute.

Passi
1. Durante la visita controlla: se l'affitto include le spese condominiali, se le utenze di luce, gas e acqua sono intestate a te, l'elenco dei mobili, l'importo del deposito e le condizioni per la restituzione.
2. Scegli il tipo di contratto adatto: libero 4+4, concordato 3+2, transitorio o per studenti. Durata e regole di rinnovo cambiano.
3. Leggi ogni clausola prima di firmare: manutenzione, preavviso e modalità della disdetta, trattenute sul deposito, divieto o permesso di subaffitto. Se non capisci, fatti spiegare i punti chiave: non firmare un testo che non hai letto.
4. Fai il verbale di consegna: fotografa mobili, pareti e letture dei contatori e firmatelo entrambi.
5. Registra il contratto entro 30 giorni dalla firma tramite il servizio online RLI dell'Agenzia delle Entrate, oppure affidati a un'agenzia o a un commercialista. Solo con la registrazione il contratto produce piena efficacia.
6. Paga preferibilmente con bonifico e indica la causale (per esempio canone mese e anno). Se paghi in contanti, chiedi almeno una quietanza al proprietario.

Cosa deve contenere il contratto
Durata scritta, canone, deposito, modalità di pagamento, ripartizione delle spese condominiali, manutenzione, preavviso e condizioni di risoluzione. Gli accordi verbali vanno messi per iscritto o almeno confermati via email, soprattutto quelli su spese incluse, animali domestici e possibilità di lasciare la casa prima.

Registrazione e imposte
La registrazione prevede un'imposta calcolata sul canone e sul tipo di contratto. La scelta della cedolare secca influisce sull'imposta di registrazione e sulle dichiarazioni successive: prima di firmare chiedi chi la paga e se viene applicata. Il deposito cauzionale non ha un tetto legale unico: l'importo è concordato dalle parti e vale solo se scritto nel contratto. Alla riconsegna il proprietario deve indicare e documentare le trattenute.

Cosa chiedere prima di firmare
Chiedi chi paga l'imposta di registrazione, se il contratto è a canone libero o concordato, se le spese condominiali sono forfettarie o a consuntivo, e come vengono ripartite le riparazioni. Fatti indicare per iscritto la data di consegna delle chiavi, lo stato dei contatori e la modalità di restituzione del deposito. Se il proprietario chiede più mensilità anticipate, verifica identità e proprietà prima di pagare.

Deposito e ricevute
Per il deposito chiedi una ricevuta con importo, data e causale, oppure usa un bonifico con la stessa indicazione. Alla riconsegna fai un verbale con le letture e le foto, e chiedi l'elenco delle trattenute con i giustificativi. Il deposito non è una somma che il proprietario può usare liberamente: le trattenute vanno spiegate.

Se l'affitto è condiviso, chiarisci chi firma, chi paga e chi risponde delle utenze; metti tutto nel contratto o in una scrittura separata firmata.

Documenti
- Documenti d'identità e codice fiscale di entrambe le parti.
- Dati catastali dell'immobile e contratto di locazione.
- Ricevuta del deposito.
- Verbale di consegna e foto delle letture dei contatori.
- Ricevuta di registrazione e prova dei pagamenti.

Se il proprietario non rilascia ricevute o non registra
- Chiedi prima per iscritto: email o messaggio con importo, data e causale, e richiesta di ricevuta.
- Conserva le prove: bonifici, messaggi, contratto, consegna delle chiavi. Non lasciare solo pagamenti in contanti.
- Se il contratto non è registrato, puoi chiedere informazioni all'Agenzia delle Entrate o a un'associazione degli inquilini. Per controversie su deposito, sfratto o morosità rivolgiti presto a un avvocato o a un'organizzazione degli inquilini.
- Se il proprietario rifiuta qualsiasi traccia scritta, smetti di pagare grandi somme in contanti e valuta un'altra casa.
- Non accettare uno sconto in cambio della mancata registrazione: senza registrazione diventano complicati deposito, dichiarazione dei redditi e certificato di residenza.

Errori frequenti
- Deposito in contanti senza ricevuta: alla riconsegna non puoi dimostrare l'importo.
- Contratto con spese incluse senza limite: l'eccedenza arriva con la bolletta.
- Lasciare la casa senza rispettare il preavviso e dover pagare altri canoni.
- Non verificare che l'immobile sia in regola e abbia l'abitabilità.
- Firmare un testo in italiano senza controllare importi, durata, deposito e disdetta.
- Pagare un anno di affitto in anticipo senza verificare proprietà e identità del proprietario.
- In una condivisione, non capire se il contratto è unico o separato per ogni inquilino: il subaffitto richiede il consenso del proprietario.
- Andarsene senza verbale di riconsegna: concorda la data del controllo, chiudi le utenze, salda i conti e firma il verbale con foto.

Nota: obblighi di registrazione, imposte e tipi di contratto dipendono dall'Agenzia delle Entrate e dalla legge vigente. Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale.

Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce un parere legale, fiscale o medico.